مطالب حقوقی

ماهیت حقوقی قولنامه

قولنامه، نوشته یا سندی می باشد که افرادی آن را امضا نموده اند و بر اساس آن شرایط خاصی را پذیرفته و متعهد به انجام تعهداتی شده اند. با وجود اینکه قولنامه یک سند عادی به شمار می رود، بر طبق ماده ی 10 قانون مدنی به عنوان قراردادی خصوصی از نظر حقوقی و قانونی، سندی معتبر محسوب می شود.

آثار حقوقی قولنامه

با نظر به اصل لزوم قراردادها و قبول قولنامه به عنوان قراردادی کاملا خصوصی، می توان گفت که قولنامه به عنوان قراردادی که اثر حقوقی آن وعده فروش مبیع از سوی فروشنده و تعهد پرداخت ثمن مقرر از سوی خریدار است، تا موعد انتقال قطعی سند مالکیت، معتبر و از لحاظ حقوقی قانونی و لازم الاجرا می باشد. ونیز به جز ذکر ارکان اصلی قرارداد در قولنامه، امکان فسخ قرارداد و مبلغ خسارت (وجه التزام) در قولنامه را می شود تعیین نمود.

یکی از اثرات مهم قولنامه ممنوعیت فروش مال موضوع قولنامه به شخص دیگری می باشد.بر اساس قوانین، شخصی که ملکی را بدون تنظیم سند رسمی و با چند قولنامه به افراد گوناگون بفروشد، از نظر قانونی و فروش مال غیر، مجرم می باشد و قابل تعقیب کیفری و مجازات است.

حتی چنانچه ملکی با سند رسمی به شخص دیگری انتقال یابد و مشخص گردد که پیش از این برای فرد دیگری قولنامه گردیده، این انتقال صحیح نیست و با توجه به وجود قولنامه و مقدم بودن تاریخ آن بر سند رسمی، گاهی اوقات انتقال سند از راه دادگاه قابلیت ابطال دارد.

از اثرات دیگر قولنامه، امکان الزام فروشنده به انتقال سند رسمی مالکیت می باشد. این مسئله مرتبط با موردی می باشد که در آن فروشنده به هر دلیلی حاضر نباشد سند رسمی جهت انتقال مالکیت را تنظیم کند. در چنین شرایطی، خریدار با عمل به تعهدات خود و فراهم نمودن مبلغ معامله، قادر است الزام به تنظیم سند رسمی را از دادگاه درخواست نماید. یعنی اثر حقوقی قولنامه انتقال ملک یا مالکیت نبوده بلکه اثر آن به وجود آوردن تعهد برای طرفین معامله جهت انتقال ملک در آینده می باشد. البته در خصوص این موضوع نظرات گوناگونی وجود دارد که در ادامه بیان می کنیم.

فروشنده و خریدار در فاصله ی تنظیم قولنامه تا انتقال مالکیت با سند رسمی قادرند مراحل اداری مورد نیاز نظیر اخذ عوارض نوسازی، مفاصا حساب های مالیاتی، شهرداری و دیگر اقدامات ضروری مثل فراهم نمودن بهای معامله را انجام دهند.

بعضی از اختلاف نظرات در اعتبار قولنامه

بعضی ها قولنامه را تعهد به انتقال مالکیت و بعضی دیگر قولنامه را خود انتقال مالکیت دانسته و اثرات انتقال مالکیت را برای آن در نظر می گیرند.

نظریه ی اول :

بر طبق ماده ی 22 قانون ثبت ، دولت تنها شخصی را که ملک به نام وی ثبت گردیده و یا فردی را که ملک مزبور به وی انتقال داده شده و این انتقال در دفتر املاک ثبت شده به عنوان مالک می شناسد.پس فروشنده فقط با تنظیم سند رسمی قادر است مالکیت ملک را به خریدار انتقال دهد و با قولنامه که یک سند عادی به شمار می رود مالکیتی انتقال داده نمی شود.

نظریه ی دوم :

طرفداران این نظر اعتقاد دارند که با قولنامه مالکیت ملک انتقال می یابد و مقررات ثبتی را فقط ناظر به مرحله اثبات دعوا دانسته و بر این باورند که مقصود قانونگذار در رابطه با این موضوع این است که برای املاک ثبت شده در صورتی که سند رسمی تنظیم نگردیده باشد اثبات مالکیت در ادارات و دادگاه ها برای آنان امکان پذیر نیست.

اعتبار قولنامه

عرف هم تابع نظریه ی دوم می باشد. مثلا مردم در بنگاه های املاک به عنوان قولنامه، ملکی را خرید و فروش می کنند، خریدار مبلغی را به عنوان بیعانه به فروشنده می پردازد و تعهد می دهد که بقیه ی پول را در هنگام تنظیم سند رسمی بپردازد و فروشنده هم نمی تواند معامله دیگری بر روی آن ملک انجام دهد. بنابراین می توان گفت عرف هم قولنامه را موجب انتقال مالکیت می داند.

اعتبار قولنامه در دادگاه

در رویه ی قضایی محاکم کشور هم قولنامه اعتبار قرارداد بیع را دارد. چنانچه فروشنده به تعهدش بر انتقال سند رسمی عمل نکند با تقاضای خریدار، دادگاه ها حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی بر طبق قولنامه ای که امضا گردیده است را می دهند.

پس با نظر به مطالب بالا و قوانین و رویه قضایی می شود نتیجه گیری کرد که قولنامه یا همان بیعنامه به عنوان یک سند عادی انتقال مالکیت بین فروشنده و خریدار به رسمیت شناخته می شود.

چند توصیه ی مهم در زمان تنظیم قولنامه

فروشندگان و خریداران در تنظیم قولنامه بایستی توجه بیشتری نمایند. مثلا به صراحت دو طرف را با عنوان فروشنده و خریدار خطاب و مورد معامله را تعیین کنند و واژگان را به صورتی استفاده کنند که حاکی از تعهد و قول فروش یا خرید نباشد بلکه حاکی از انتقال مالکیت به معنای خاص کلمه باشد.

در مدت زمانی که قولنامه دستی به وسیله ی طرفین تنظیم و نوشته شده است، فروشنده قادر نیست مال مورد معامله را به فرد دیگری بفروشد و خریدار هم متعهد می شود که بقیه ی مبلغ وجه معامله را در زمان مقرر و درج شده در قولنامه به فروشنده بپردازد.

پس قولنامه ی دستی، سند عادی می باشد که چنانچه به شکل صحیح تنظیم شود اعتبار قانونی دارد و در همه ی دادگاه ها قابلیت استناد دارد.

البته بیان این مورد به منزله این نیست که نتوان اعتبار قولنامه را زیر سوال برد، در هر شرایطی می توانید امضای اسناد عادی را زیر سوال ببرید یا بگویید سفید امضاء بوده، البته دادگاه در این موارد برای تشخیص صحت مراتب ادعای مدعی، مراتب را به کارشناس ارجاع می دهد.